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2005-09-12
“房屋泡沫”猛于“房价泡沫”
陆新之
这个时代地产业的问题,看上去是“房价泡沫”,而更本质上的是“房屋泡沫”。也就是说,造出来的房子,不具备那个价值。产品本身为客户带来的审美价值和实用价值,都还差那么一大截
很多年之后,当《中国房地产报》的读者都老了,谈起2005年夏天的地产形势,一定有白头宫女说天宝遗事的感觉。
不过抱歉,我只想到了文章的开头,再往下构思的时候,遇到了瓶颈。因为,我实在无法相信有些专家讲的房地产20年好景,总觉得这有点教条主义。但我更不敢相信,有人赌咒发誓房价暴跌的判断。坦白来说,房价贵不贵?当然不便宜,但是是否真的到了不能承受的地步?也不见得。
有一点可以肯定的是,很多年之后,大家聊起某个城市的狂热景象时都会觉得不可思议:房产商整天忙着找地,还发愁房子不够卖;买房的人又哭又闹,有钱没钱都要买房,哪怕排几天几夜的队也值得;房产中介更是比垃圾广告出现得还多,各个社区每隔二三十米就一家;银行更是每天为办理企业和个人房贷业务而忙得不可开交。
伴随这种热潮的,是那些看涨买入的消费者发现他们买到手的房子,并不像广告宣传中说的那么好,真正入住才发现存在这样或那样的问题:例如荒唐搞笑的总体规划,造成日常生活中的停车、购物、休闲等诸多不便;房型设计不合理,空间浪费大或是功能空间根本不够用;房屋所选用的建筑材料品质差,使用不久就出现褪色、脱落、渗水等现象;小区容积率过高,狭窄的居住区内几乎无景观绿化可言……花大价钱买房很多人都可以接受,但是花大价钱买来不好房子,恐怕也是现时怨声载道的一个重要原因。
这个时代地产业的问题,看上去是“房价泡沫”,而更本质上的是“房屋泡沫”。也就是说,造出来的房子,不具备那个价值。产品本身为客户带来的审美价值和实用价值,都还差那么一大截。
北京六月份又有一个例子。某广东品牌项目的北京版本,虽然号称埋首四年,但是出来的产品,最大的竞争力却是一个园林。仅靠着几千棵树,开发商就希望能够卖出去一个比附近楼盘高一倍的价格。这样的案例,显然是“产品泡沫”水分更大。至于那种挖块地搞个水池就号称无敌水景,底层开几家酒吧就号称高尚生活的营销策略,就更是等而下之了。
面对泡沫,归纳起来无非三种做法。
其一是大家经常在报章看到的,民粹派的激情风格,不破泡沫誓不罢休,叫嚷北京跌三成上海跌一半,呼吁主动出击,对地产商迎头痛击,一定要把泡沫打个稀巴烂。
其二是参照海外某华裔经济学大师的思路,坚决放任,所谓最坏的结果也就是“看着他起高楼看着他楼塌了”而已。大家各管自己一块。宏观交由看不见的手来处理,但是最后很可能就是泡沫在高潮之中灰飞烟灭,不带走一片云彩。这些已经有荷兰郁金香到纳斯达克IT泡沫的老生常谈例子为佐证。
其三,则是为泡沫部分不断注入实质的内容和内涵,使泡沫成分逐步减少,最后压缩在一个可控制范围之内。例如,房子泡沫化了,产品不行,与其坐视其自困愁城,总得有实际动作。开发商也好,地方政府也好,要下调利润预期,把获利回吐一部分反馈给社会和消费者,好比将项目重新规划,改善环境质量;修路修桥,改善交通,减少客户的距离感;最低限度也可以做到增加专业物业服务,力保不打骂业主之余,还能让人感受到生活质量有所提升。
当然,最简单的是,把不值那个价钱的房子定价降下来。2005年这个时候,在经济适用房一路之隔想卖豪宅天价,这种想法多少有点淳朴,有点挑战正常人常识的意思,估计要取得预想效果还是比较难。
有一个行业的经验值得房地产业的朋友们借鉴。
中国轿车生产在2002至2004年上半年是井喷式的增长,这反映了中国经济增长、社会发展、轿车的需求相应膨胀。同时,中国加入世贸组织,市场开放,进口竞争的冲击分阶段呈现,本应在2006年中国的承诺完全实现后,影响才全面体现出来。不过,2004年下半年中央政府强制推行宏观调控,却使得轿车产业和市场的结构转变提早出现。
长期以来,大众的高级轿车奥迪、帕萨特等长期以远高出国际价格的水平在中国销售,通用的别克君威在美国市场品牌声誉不佳,性能一般,但过去几年在内地市场却能赚取暴利。大众的普通型轿车——桑塔纳、捷达属大众专销巴西、中国的二级车型,且是八十年代的老化车型,与当前国际主流水平相差颇远。因此,这类企业在2004年面对丰田、本田、日产和现代的较新车型投产竞争,在市场受宏观调控突然缩减,消费者选择更加苛刻的情况下,迅速全线崩溃。其中奥迪从高级轿车销售最大者,大跌至三四位,颓势已成,即使全线降价也难以扭转。
2005年全国轿车总产量、销量上升,大众及通用的合资厂不升仍跌,已显示出它们的竞争上的劣势。在欧洲,美国的市场占有率节节败退,其中大众、通用、福特更亏损庞大,财务困难。在国际市场,它们败给日韩企业,主因是车型不佳、成本过高。
由盛世堕入冰河,这种事件在多个行业之中一再上演。而业界总有人心存侥幸,认为环境再差也不怕,只要我的房子还好卖就行。这种想法也不能说完全没有根据,但是,对于大多数房屋产品有泡沫且性能价格比不足的开发商们,是时候自己主动把自己的泡沫降下来了,否则,怎么能让顾客在全行业都在挤泡沫的时候选择你呢?

“房屋泡沫”猛于“房价泡沫”
陆新之
这个时代地产业的问题,看上去是“房价泡沫”,而更本质上的是“房屋泡沫”。也就是说,造出来的房子,不具备那个价值。产品本身为客户带来的审美价值和实用价值,都还差那么一大截
很多年之后,当《中国房地产报》的读者都老了,谈起2005年夏天的地产形势,一定有白头宫女说天宝遗事的感觉。
不过抱歉,我只想到了文章的开头,再往下构思的时候,遇到了瓶颈。因为,我实在无法相信有些专家讲的房地产20年好景,总觉得这有点教条主义。但我更不敢相信,有人赌咒发誓房价暴跌的判断。坦白来说,房价贵不贵?当然不便宜,但是是否真的到了不能承受的地步?也不见得。
有一点可以肯定的是,很多年之后,大家聊起某个城市的狂热景象时都会觉得不可思议:房产商整天忙着找地,还发愁房子不够卖;买房的人又哭又闹,有钱没钱都要买房,哪怕排几天几夜的队也值得;房产中介更是比垃圾广告出现得还多,各个社区每隔二三十米就一家;银行更是每天为办理企业和个人房贷业务而忙得不可开交。
伴随这种热潮的,是那些看涨买入的消费者发现他们买到手的房子,并不像广告宣传中说的那么好,真正入住才发现存在这样或那样的问题:例如荒唐搞笑的总体规划,造成日常生活中的停车、购物、休闲等诸多不便;房型设计不合理,空间浪费大或是功能空间根本不够用;房屋所选用的建筑材料品质差,使用不久就出现褪色、脱落、渗水等现象;小区容积率过高,狭窄的居住区内几乎无景观绿化可言……花大价钱买房很多人都可以接受,但是花大价钱买来不好房子,恐怕也是现时怨声载道的一个重要原因。
这个时代地产业的问题,看上去是“房价泡沫”,而更本质上的是“房屋泡沫”。也就是说,造出来的房子,不具备那个价值。产品本身为客户带来的审美价值和实用价值,都还差那么一大截。
北京六月份又有一个例子。某广东品牌项目的北京版本,虽然号称埋首四年,但是出来的产品,最大的竞争力却是一个园林。仅靠着几千棵树,开发商就希望能够卖出去一个比附近楼盘高一倍的价格。这样的案例,显然是“产品泡沫”水分更大。至于那种挖块地搞个水池就号称无敌水景,底层开几家酒吧就号称高尚生活的营销策略,就更是等而下之了。
面对泡沫,归纳起来无非三种做法。
其一是大家经常在报章看到的,民粹派的激情风格,不破泡沫誓不罢休,叫嚷北京跌三成上海跌一半,呼吁主动出击,对地产商迎头痛击,一定要把泡沫打个稀巴烂。
其二是参照海外某华裔经济学大师的思路,坚决放任,所谓最坏的结果也就是“看着他起高楼看着他楼塌了”而已。大家各管自己一块。宏观交由看不见的手来处理,但是最后很可能就是泡沫在高潮之中灰飞烟灭,不带走一片云彩。这些已经有荷兰郁金香到纳斯达克IT泡沫的老生常谈例子为佐证。
其三,则是为泡沫部分不断注入实质的内容和内涵,使泡沫成分逐步减少,最后压缩在一个可控制范围之内。例如,房子泡沫化了,产品不行,与其坐视其自困愁城,总得有实际动作。开发商也好,地方政府也好,要下调利润预期,把获利回吐一部分反馈给社会和消费者,好比将项目重新规划,改善环境质量;修路修桥,改善交通,减少客户的距离感;最低限度也可以做到增加专业物业服务,力保不打骂业主之余,还能让人感受到生活质量有所提升。
当然,最简单的是,把不值那个价钱的房子定价降下来。2005年这个时候,在经济适用房一路之隔想卖豪宅天价,这种想法多少有点淳朴,有点挑战正常人常识的意思,估计要取得预想效果还是比较难。
有一个行业的经验值得房地产业的朋友们借鉴。
中国轿车生产在2002至2004年上半年是井喷式的增长,这反映了中国经济增长、社会发展、轿车的需求相应膨胀。同时,中国加入世贸组织,市场开放,进口竞争的冲击分阶段呈现,本应在2006年中国的承诺完全实现后,影响才全面体现出来。不过,2004年下半年中央政府强制推行宏观调控,却使得轿车产业和市场的结构转变提早出现。
长期以来,大众的高级轿车奥迪、帕萨特等长期以远高出国际价格的水平在中国销售,通用的别克君威在美国市场品牌声誉不佳,性能一般,但过去几年在内地市场却能赚取暴利。大众的普通型轿车——桑塔纳、捷达属大众专销巴西、中国的二级车型,且是八十年代的老化车型,与当前国际主流水平相差颇远。因此,这类企业在2004年面对丰田、本田、日产和现代的较新车型投产竞争,在市场受宏观调控突然缩减,消费者选择更加苛刻的情况下,迅速全线崩溃。其中奥迪从高级轿车销售最大者,大跌至三四位,颓势已成,即使全线降价也难以扭转。
2005年全国轿车总产量、销量上升,大众及通用的合资厂不升仍跌,已显示出它们的竞争上的劣势。在欧洲,美国的市场占有率节节败退,其中大众、通用、福特更亏损庞大,财务困难。在国际市场,它们败给日韩企业,主因是车型不佳、成本过高。
由盛世堕入冰河,这种事件在多个行业之中一再上演。而业界总有人心存侥幸,认为环境再差也不怕,只要我的房子还好卖就行。这种想法也不能说完全没有根据,但是,对于大多数房屋产品有泡沫且性能价格比不足的开发商们,是时候自己主动把自己的泡沫降下来了,否则,怎么能让顾客在全行业都在挤泡沫的时候选择你呢?